Ursprungligen publicerad i Miljömagasinet 37, 12 september 2008
Halverade hyror med småbyggmästare
Jag mötte Woyland Wallin första gången 2002. Han bygger hyreshus för egen förvaltning. Efter att ha visat sina egna hus visade han ett hus av samma typ intill, som hade byggts av ett stort bolag, och talade om att produktionskostnaden för det var 15000 kronor kvadratmetern, dubbelt mot vad hans hus kostade.
Tre år senare var det bomässa i Göteborg. Produktionskostnaden för visningshusen i ett nybyggnadsområde var 23000 kronor kvadratmetern. När jag då frågade honom vad han byggde sina hus för nu, svarade han 8500 kronor kvadratmetern. En tusenlapp mer än förut.
I år när produktionskostnaderna för att bygga bostäder ligger bortåt 30000 kronor kvadratmetern och alltså fördubblats i pris på sex år, säger han att småbyggmästare kan bygga för 10000 kronor kvadratmetern. Men de får ingen marktilldelning för att bygga på. Det är de stora bolagen som får marken.
Woyland Wallin anser att byråkrati och långa handläggningstider gör det svårt för små byggföretag att komma fram.
"Färre hus trots köer"
Dagen efter att jag intervjuat honom skrev Göteborgs-Posten en stor artikel: Färre hyreshus byggs trots köer. Hittills under 2008 har bara 36 hyreslägenheter påbörjats i Göteborg. Sedan det statliga stödet slopades har det blivit 15-20 procent dyrare att bygga säger de intervjuade byggbolagen. Därför vill de inte producera annat än bostadsrätter.
Enligt dem tar det minst tio år innan ett hyreshusbygge börjar ge vinst, trots höga hyror. En lägenhet på 50 kvadratmetern kostar 8000 kronor i hyra, 1920 kronor kvadratmetern. Enligt Woyland Wallin kan en småbyggmästare klara att bygga och få vinst på en hyra av nära hälften av det, 1000 kronor.
Läsarnas kommentarer handlade endast om att hyran skulle släppas fri, och att frågan är om hyreslägenheter behövs, men de tog inte upp att det kanske är ett systemfel som ger bostadsbrist och höga hyreskostnader.
Det behövs inga subventioner eller storskalig produktion för att få låga hyror. Det är tvärtom så att samhället bidrar till de höga hyrorna och lägenhetsbristen genom att driva fram en storskalighet som inte är kostnadseffektiv. Detta ger dålig konkurrens genom att skapa en oligopolsituation, att det är så få företag på marknaden att den blir monopolliknande.
Parhus billigast
Woyland Wallin har funnit att det billigaste att bygga är en och en halv-plans parhus i trä. Ett sådant hus med två lägenheter på 50-70 kvadratmeter kan byggas för en miljon kronor. Det tar tre månader att bygga. Man får ett miljövänligt och energisnålt hus.
En friliggande villa blir dyrare, likaså om man bygger hyreshus i flera våningar. Då tillkommer kostnader för trapphus och för dyrare mellanbjälklag för att få fullgod ljudisolering. Det behövs inte för ett en och halv-plans hus eftersom andravåningen ligger i samma lägenhet. En ljudisolerad mellanvägg bli inte dyrare än en yttervägg.
Det är billigare att bygga hus i lösvirke än att bygga monteringsfärdigt. Det finns inte heller vinster att hämta i storskalighet. Lönekostnaden är en mindre del av byggkostnaden. Den lille byggaren kan bättre hålla kontroll på kostnaderna.
Det billigaste är att bygga parhus i trä. Fristående villor blir dyrare.
Byggs i betong
I dag byggs det mest hyreshus i betong som är betydligt dyrare och mer energislösande än att bygga i trä, och de byggs i flera våningar. Priset behöver inte pressas så som bostadsmarknaden ser ut idag. Man bygger efter den produktionsapparat företagen skaffat sig. Den gör också att de stora byggföretagen är mer intresserade av att bebygga stora områden med likartade hus än att bygga enskilda hus.
Trots högrationellt byggande och egna underleveratörer för byggmaterial ger det inte utslag i byggnadspriser eller vinster. Det kan bero på att de stora företagen är multinationella och därmed kan flytta vinsterna.
Wallin tycker det är egendomligt att en OSB byggboardsplatta i Sverige kostar 140-180 kronor, men i USA bara en fem dollar. Virke kan kosta tio gånger så mycket i Sverige som i USA. Där är det ryskt virke som säljs.
Vi kunde haft massvis med småbyggmästare som byggt billigt, om de inte hade stoppats från att få tomtmark att bygga på. Små byggare har litet svinn, inga dyra kontor och ingen dyr kontraktskrivning för andra hantverkare, utan här är det gammaldags handslag som gäller. I stället måste dessa byggherrar bli underentreprenörer åt de stora bolagen och får då svårt att hävda sig mot billig utländsk arbetskraft.
Kommunal planprocess
Det är den kommunala planprocessen som är boven bakom problemen, och skråkorruption mellan byggsektorns olika aktörer, anser han. Byråkrati och långa handläggningstider i kommunerna gör att de små byggarna inte kommer fram i planköerna. Däremot har de stora bolagen en gräddfil, genom att planprocessen och politikers och tjänstemäns tro på vad som är rationellt, gynnar stora projekt.
Kommunerna borde bara göra översiktsplaner och fråntas möjligheten att göra detaljplaner. Översiktsplanen skall vara det som medborgarna kan överklaga i en demokratisk process. Den kommunala förköpsrätten skall slopas. I stället bör man ha omvänd expropriation av kommunal mark, så att byggarna kan peka ut var de vill bygga. PBL, plan- och bygglagen, är snårig och gynnar ensidigt de stora bolagen. Försök till regeländringar och förenklingar har kapsejsat. Frågan är om den behövs.
I dag är det nästan bara de allmännyttiga bolagen som bygger hyreshus. Allmännyttan kan finansiera nya hus genom egenfinansiering och utlandslån på sina gamla. Av småbyggmästaren kräver banken att varje byggobjekt skall vara lönsamt. Byggkreditivet betalas ut som lån allteftersom bygget framskrider. Pant för byggkreditivet är lagfarten.
Om kommunerna har självuppfunna regler, som i Mölndal, att kommunen inte ger lagfart innan huset är färdigt, blir det naturligtvis omöjligt för småbyggmästaren att bygga, medan de stora bolagen kan förskottera och egenfinansiera.
Lägre hyror och bostadsbrist
Finge småbyggmästarna chans att köpa tomter och slapp ligga ute med köpeskillingen för dem i flera år innan de får byggtillstånd skulle vi få en konkurrenssituation som inte existerar idag. Då skulle hyrorna sjunka och bostadsbristen försvinna.
Det är dock risk för att det svenska systemet är alltför cementerat sedan miljonprogrammets dagar. En miljon bostäder byggdes med statliga lån till låg ränta. Det gav möjlighet till en myndighetsstyrning som sitter i än i dag. Allmännyttan, HSB och Riksbyggen, de kommunala tjänstemännen och politikerna har alltför mycket gemensamma intressen för att vilja göra en förändring.
- Vad byggsektorn behöver är mångfald, en marknad med konkurrens på lika villkor - och ett stopp för möjligheten att välja byggherrar som passar politikerna vid exploateringen av mark i kommunerna, säger Woyland Wallin.